Der Kauf von Immobilien stellt in der Regel eine große Herausforderung für den Käufer, seine eigene Liquidität und die Folgekosten dar. Daher bietet es sich an, finanzielle Belastungen durch effiziente steuerliche Gestaltung zu optimieren und die Wirtschaftlichkeit der Investition zu sichern. Auch der Verkauf einer Immobilie oder die Einlage vom Privatvermögen in das Betriebsvermögen bedürfen einer gewissenhaften steuerlichen Beratung und wirtschaftlichen Kalkulation. Wir unterstützen Sie gerne in all diesen Fragen durch:
Sie haben Vermögen geschaffen und suchen jetzt eine Regelung für Schenkung oder Erbe? Dann planen wir mit Ihnen einen steueroptimalen Weg, der Ihr Vermögen erhält und Ihre familiäre Situation berücksichtigt.
Privatpersonen beraten wir im Rahmen der Einkommensteuererklärung insbesondere bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Immobilienbesitzer und Vermieter können mit Bau-, Umbau- und Ausbaumaßnahmen auch den Fiskus besonders zur Kasse bitten. Wie sich Steuern sparen lassen und für welche Maßnahmen es Zuschüsse gibt, erfahren Sie hier:
Wenn Sie für eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus einen Kaufvertrag abschließen, müssen Sie Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt zahlen. Wie hoch diese ausfällt, bestimmt das jeweilige Bundesland. Sie kann zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises betragen. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig.
Den Steuersatz für ihr Bundesland können Sie der folgenden Tabelle entnehmen
(Stand 2023):
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
Wie lässt sich die Steuerlast optimieren?
Bestimmte Vorgänge sind von der Besteuerung ausgenommen. So fällt zum Beispiel bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken (etwa durch Erbschaft oder Schenkung, § 3 Nummer 2 GrEStG) keine Grunderwerbsteuer an.
Die Grunderwerbsteuer entfällt ebenfalls bei entgeltlichen Grundstücksgeschäften zwischen Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nummer 6 GrEStG). Auch Ehepartner können nach wie vor Immobilien steuerfrei an ihren Partner übertragen (§ 3 Nummer 4 GrEStG). Dies gilt auch im Falle einer Trennung der Eheleute (§ 3 Nummer 5 GrEStG).
Wer eine bereits bestehende Eigentumswohnung oder Immobilie erwirbt, kann Grunderwerbsteuer dadurch sparen, wenn er übernommene Einrichtungen wie Einbauküche oder übernommene Möbel aus dem Kaufpreis herausrechnet und vom Kaufpreis abzieht. Durch die Kaufpreisminderung verringert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Grundstück gekauft und bebaut: Grunderwerbsteuer auch auf Baukosten?
Wer ein Grundstück kauft und später bebauen möchte, zahlt unter Umständen die Grunderwerbsteuer zweimal, sowohl für das Grundstück als auch für die Baukosten des Hauses. Entscheidend ist, ob es sich um einen einheitlichen Erwerbsgegenstand handelt. Mit Beschluss vom 7. Februar 2022 hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass für die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ein objektiv sachlicher Zusammenhang erforderlich ist.
Ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen beiden Verträgen liegt grundsätzlich vor, wenn der Erwerber zum Zeitpunkt des Kaufvertrages über das Grundstück über das „Ob“ und „Wie“ der Baumaßnahme nicht mehr frei entscheiden kann. Der objektiv sachliche Zusammenhang zwischen Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag bedeutet aber nicht automatisch, dass beim Abschluss des Kaufvertrages über das Grundstück auch der Bauvertrag geschlossen und die Bauverpflichtung rechtswirksam begründet sein muss.
Für alle handwerklichen Tätigkeiten, die im Haushalt ausgeführt werden, ermäßigt sich die Einkommensteuer auf Antrag um
Die Steuerermäßigung nach § 35a EstG für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen können auch dann von den Mietern steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie selbst nicht Auftraggeber der erbrachten Leistung sind. Voraussetzung ist nur, dass eine Wohnnebenkostenabrechnung, eine Hausgeldabrechnung, eine sonstige Abrechnungsunterlage oder eine Bescheinigung entsprechend dem Muster in Anlage 2 des BMF-Schreibens v. 9. November 2016 (BStBl I 2016, 1213) vorgelegt wird.
Beispiele für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen können sein:
Handwerkerleistungen im Rahmen einer Neubaumaßnahme sind nicht nach § 35a Absatz 3 EstG begünstigt.
Sind umfangreiche Renovierungen geplant, sollten die Arbeiten erst drei Jahre nach dem Immobilienkauf durchgeführt werden, da die Ausgaben für Handwerker ansonsten als Teil des Anschaffungspreises gelten, und nur noch über die jährlichen Abschreibungen berücksichtigt werden können. Es liegen immer dann sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, wenn die durchgeführten Renovierungsarbeiten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Abs. 4 bis 5a Einkommensteuergesetz) ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung, die es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.
Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück:
Anleitung:
Die Prozentsätze für die lineare Abschreibung sind gesetzlich festgelegt (§ 7 Absatz 4 EstG).
Mit der Verabschiedung des Jahressteuergesetztes 2022 hat der Bundestag verschiedene Neuerungen für Immobilieneigentümer auf den Weg gebracht. Unter anderem wurde der lineare Abschreibungssatz für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude von bisher 2 % auf 3 % angehoben. Ein Wohngebäude gilt als fertiggestellt, wenn die wesentlichen Baumaßnahmen abgeschlossen sind und das Objekt bewohnbar ist.
Bestandsimmobilien sind von der Erhöhung des Afa-Satzes ausgeschlossen. Die bisher geltenden Abschreibungsvorschriften für vor dem 1. Januar 2023 fertig gestellte Gebäude bleiben unberührt:
Weiterhin können Immobilieneigentümer für Immobilien neben den gesetzlich festgelegten Prozentsätzen die Abschreibung nach der tatsächlichen kürzeren Nutzungsdauer nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EstG wählen. Eine anfangs beabsichtigte Streichung dieser Möglichkeit wurde im Gesetzgebungsverfahren zum Jahressteuergesetz 2022 nicht umgesetzt.
Sie wollen vorausschauend in Energieeffizienz investieren? Das macht sich für Sie in wenigen Jahren bezahlt. Nach dem aktuellen Stand aller KfW Fördermittel für Wohnimmobilien, einschließlich aller Programmverbesserungen, ergeben sich viele Möglichkeiten der Finanzierung und Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel.
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude – kurz BEG – fasst frühere Förderprogramme zur Förderung von Energieeffizienz und erneuerbaren Energien im Gebäudebereich zusammen und unterstützt unter anderem den Einsatz neuer Heizungsanlagen, die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, Maßnahmen an der Gebäudehülle und den Einsatz optimierter Anlagentechnik.
Die BEG besteht aus drei Teilprogrammen:
Die Antragstellung im Förderprogramm BEG EM ist zum 1. Januar 2021 in der Zuschussvariante beim BAFA gestartet.
Förderfähig sind alle Maßnahmen an Gebäuden, die die Energieeffizienz verbessern. Zu den förderfähigen Maßnahmen gehören insbesondere:
Antragsberechtigt sind alle Investoren (z. B. Hauseigentümer, Contractoren, Unternehmen, gemeinnützige Organisationen, Kommunen) von förderfähigen Maßnahmen an Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden. Nicht antragsberechtigt sind der Bund, politische Parteien sowie Antragsteller über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren beantragt/eröffnet wurde.
Nein. Für dieselbe Maßnahme darf jeweils nur ein Antrag entweder bei der KfW oder dem BAFA gestellt werden. Eine doppelte Antragstellung ist ausgeschlossen. Für ein Gebäude können jedoch mehrere Anträge für unterschiedliche Einzelmaßnahmen und ggf. von unterschiedlichen Antragstellern (z. B. Hauseigentümer, Contractoren) gestellt werden, solange die nach der Richtlinie festgelegten Höchstgrenzen der förderfähigen Kosten pro Kalenderjahr eingehalten werden.
Für bestimmte Maßnahmen ist es erforderlich, einen EEE hinzuzuziehen. Dies gilt für:
Bei den förderfähigen Maßnahmen „Anlagen zur Wärmeerzeugung (Heizungstechnik)“ oder „Heizungsoptimierung“ ist die Hinzuziehung des EEEs nur optional.
Beantragt der Antragsteller mehrere Maßnahmen und ist mindestens für eine die Einbindung eines EEE verpflichtend, muss der EEE für den gesamten Antrag eingebunden werden.
Die BEG NWG wird durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) administriert.
Es werden Sanierungen an Nichtwohngebäuden (z. B. Gewerbegebäude, kommunale Gebäude, Krankenhäuser etc.) gefördert, deren Bauantrag oder Bauanzeige zum Zeitpunkt des Antrags auf Förderung mindestens fünf Jahre zurückliegt.
Nein. Mit dem Sanierungsvorhaben darf erst nach Beantragung begonnen werden.
Bei der BEG NWG kann man wählen zwischen:
Gefördert wird die Sanierung oder der Kauf eines frisch sanierten Energieeffizienzgebäudes.
Von der Förderung betroffen sind alle energetischen Maßnahmen, die zu einer Effizienzgebäude-Stufe 70 oder besser führen.
Nicht gefördert werden die Vermietung und Verpachtung zur wohnwirtschaftlichen Nutzung, Umschuldungen bestehender Kredite oder Nachfinanzierungen bereits begonnener oder abgeschlossener Vorhaben.
Maßgeblich für die Förderung als Sanierung oder Neubau ist, ob das Vorhaben laut Baugenehmigung bzw. Bauantrag als Sanierung oder Neubau eingestuft wird. Sofern keine baurechtliche Einordnung einzuholen bzw. anzuzeigen ist, erfolgt diese durch die beteiligten Architektinnen und Architekten oder Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten.
Beantragt werden kann der Nichtwohngebäude-Kredit (263) von:
Der Kredit wird nicht direkt bei der KfW, sondern bei der persönlichen Bank beantragt.
Die förderfähigen Kosten – und damit Ihr maximaler Kreditbetrag für ein Effizienzgebäude – orientieren sich an der Nettogrundfläche des Gebäudes: Sie erhalten 2.000 EUR pro Quadratmeter Nettogrundfläche, insgesamt maximal 10 Mio. EUR pro Vorhaben bei dem eine neue Effizienzgebäude-Stufe erreicht wird. Je besser die Effizienzgebäude-Stufe Ihrer Immobilie nach Sanierung, desto höher der Tilgungszuschuss.
Der genaue Tilgungszuschuss ist der folgenden Tabelle zu entnehmen (Quelle KfW):
| Effizienzgebäude | Tilgungszuschuss |
|---|---|
| Effizienzgebäude 40 | 20 % |
| Effizienzgebäude 40 Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 25 % |
| Effizienzgebäude 55 | 15 % |
| Effizienzgebäude 55 Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 20 % |
| Effizienzgebäude 70 | 10 % |
| Effizienzgebäude 70 Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 15 % |
| Effizienzgebäude Denkmal | 5 % |
| Effizienzgebäude Denkmal Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 10 % |
Erfüllen Sie mit Ihrer Immobilie gleichzeitig die Anforderungen an ein „Worst Performing Building“? Dann steigt Ihr Tilgungszuschuss um 10 Prozentpunkte. Ein „Worst Performing Building" ist ein Gebäude, das hinsichtlich des energetischen Sanierungszustands zu den schlechtesten 25 % der Gebäude in Deutschland gehört. Die Baubegleitung wird gefördert mit einem zusätzlichen Kreditbetrag und Tilgungszuschuss. Sie können Ihren Kreditbetrag um bis zu 10 EUR pro Quadratmeter Nettogrundfläche, maximal 40.000 EUR pro Vorhaben bei dem ein neue Effizienzgebäude-Stufe erreicht wird, aufstocken. Davon erhalten Sie 50 % als Tilgungszuschuss, also bis zu 20.000 EUR.
Die „Erneuerbaren-Energie-Klassen“ erreicht man:
Sollte es im Bauablauf passieren, dass die geplante Effizienzhaus-Stufe nicht erreicht wird, ist eine Änderung der Zusage beziehungsweise der Antragsbestätigung möglich. Das Bau- oder Sanierungsvorhaben wird weiterhin gefördert, allerdings mit dem entsprechend niedrigeren Fördersatz.
Ein Wechsel in eine höhere Effizienzhaus-Stufe ist durch einen Verzicht auf die erste Zusage und eine erneute Antragstellung möglich. Dabei gelten auch für den erneuten Antrag die Bedingungen zum Vorhabenbeginn (Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags).
Ändert sich die Effizienzhaus-Stufe, handelt es sich um ein geändertes Vorhaben. Wird eine Effizienzhaus-Stufe um eine EE- oder NH-Klasse ergänzt oder fällt eine EE- oder NH-Klasse weg, gilt dies ebenfalls als geändertes Vorhaben. Dadurch kommt die Regelung zur Einhaltung einer Sperrfrist nicht zum Einsatz.
Nein. Sondertilgungen eines Teils des ausstehenden Kreditbetrages sind ausgeschlossen.
Der Kredit kann in einer Summe oder in Teilbeträgen ausgezahlt werden. Ab Kreditzusage steht ein Zeitraum von 12 Monaten zur Verfügung, die Auszahlung anzuweisen. Nach Ablauf der 12 Monate wird eine Bereitstellungsprovision berechnet.
Gefördert werden alle energetischen Maßnahmen, die zu einer Effizienzgebäudestufe 70 oder besser führen. Mit einbezogen werden auch Baunebenkosten (z. B. für Architekten- und Ingenieurleistungen) und Wiederherstellungskosten (z. B. für Verputzung der Außenwanddämmung oder der Wiederherstellung der Außenanlage und Zugangswege).
Eine zusätzliche Förderung erhält man für
Beantragt werden kann der Kommunen-Kredit (264) von allen kommunalen Gebietskörperschaften (Städten, Gemeinden und Landkreisen), von deren rechtlich unselbstständige Eigenbetriebe und von kommunalen Zweckverbänden.
Der tagesaktuelle Zinssatz des Kommunen-Kredits (264) orientiert sich am Kapitalmarkt und wird für jeden Bankarbeitstag bis circa 10 Uhr veröffentlicht.
Die Zinsen werden vierteljährlich nachträglich auf den jeweils ausgezahlten Kreditbetrag berechnet und sind zum 31. März, 30. Juni, 30. September und 30. Dezember eines jeden Jahres fällig.
Maßgeblich für die Zinsfestschreibung ist der Zeitpunkt Ihres Kreditabrufs. Für Abrufe, die bis 15 Uhr bei der KfW eingehen, gelten die Zinssätze desselben Tages. Bei Eingang nach 15 Uhr gelten die Zinssätze des nächsten Bankarbeitstages.
Der zu gewährende Tilgungszuschuss ist identisch mit den Kreditbedingungen des Nichtwohngebäude-Kredits (263) (s. Tabelle oben unter „Was beinhaltet der Nichtwohngebäude-Kredit (263) genau?“). Die Regelungen für die Baubegleitung gelten entsprechend.
Auch hier kann man den Extra-Tilgungszuschuss von 10 % erhalten, sofern es sich bei der Sanierung um ein „Worst Performing Building“ handelt.
Gefördert werden alle energetischen Maßnahmen, die zu einer Effizienzgebäudestufe 70 oder besser führen. Mit einbezogen werden auch Baunebenkosten (z. B. für Architekten- und Ingenieurleistungen) und Wiederherstellungskosten (z. B. für Verputzung der Außenwanddämmung oder der Wiederherstellung der Außenanlage und Zugangswege).
Eine zusätzliche Förderung erhält man für
Dieses Förderprodukt kommt nicht in Frage für einzelne energetische Maßnahmen wie den Austausch von Fenstern oder der Heizung, mit denen man nicht mindestens die Effizienzhaus-Stufe 85 oder das Effizienzhaus Denkmal erreicht. Für diese Einzelmaßnahmen kann man einen Zuschuss beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen (s. oben).
Beantragt werden kann der Kommunen-Kredit (264) von allen kommunalen Gebietskörperschaften (Städten, Gemeinden und Landkreisen), von deren rechtlich unselbständige Eigenbetriebe und von kommunalen Zweckverbänden.
Die förderfähigen Kosten – und damit Ihr maximaler Kreditbetrag für ein Effizienzgebäude – orientieren sich an der Nettogrundfläche des Gebäudes: Sie erhalten 2.000 EUR pro Quadratmeter Nettogrundfläche, insgesamt maximal 10 Mio. EUR pro Vorhaben bei dem eine neue Effizienzgebäude-Stufe erreicht wird. Je besser die Effizienzgebäude-Stufe Ihrer Immobilie nach Sanierung, desto höher der Tilgungszuschuss.
Der genaue Tilgungszuschuss ist der folgenden Tabelle zu entnehmen (Quelle KfW):
| Effizienzgebäude | Zuschuss in % | Zuschuss in Euro |
|---|---|---|
| Effizienzgebäude 40 | 35 % von max. 10 Mio. EUR förderfähigen Kosten | bis zu 3,5 Mio. EUR |
| Effizienzgebäude 40 Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 40 % von max. 10 Mio. EUR förderfähigen Kosten | bis zu 4 Mio. EUR |
| Effizienzgebäude 55 | 30 % von max. 10 Mio. EUR förderfähigen Kosten | bis zu 3 Mio. EUR |
| Effizienzgebäude 55 Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 35 % von max. 10 Mio. EUR förderfähigen Kosten | bis zu 3,5 Mio. EUR |
| Effizienzgebäude 70 | 25 % von max. 10 Mio. EUR förderfähigen Kosten | bis zu 2,5 Mio. EUR |
| Effizienzgebäude 70 Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 30 % von max. 10 Mio. EUR förderfähigen Kosten | bis zu 3 Mio. EUR |
| Effizienzgebäude Denkmal | 20 % von max. 10 Mio. EUR förderfähigen Kosten | bis zu 2 Mio. EUR |
| Effizienzgebäude Denkmal Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 25 % von max. 10 Mio. EUR förderfähigen Kosten | bis zu 2,5 Mio. EUR |
Auch hier kann man den Extra-Tilgungszuschuss von 10 % erhalten, sofern es sich bei der Sanierung um ein „Worst Performing Building“ handelt.
Die Regelungen für die Baubegleitung gelten entsprechend dem Nichtwohngebäude-Kredit (263).
Die BEG WG wird durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) administriert.
Bei der BEG WG kann man ebenso wie bei der BEG NWG wählen zwischen:
Die einzelnen Konditionen sind den Ausführungen zur BEG NWG zu entnehmen.
Wird ein Wohngebäude zu einem Effizienzhaus saniert oder ein frisch saniertes Effizienzhaus erworben, kann der folgende Kredit mit einem Tilgungszuschuss beansprucht werden:
| Effizienzhaus | Tilgungszuschuss in % je Wohneinheit | Zuschuss in Euro je Wohneinheit |
|---|---|---|
| Effizienzgebäude 40 | 20 % von max. 120.000 EUR Kreditbetrag | bis zu 24.000 EUR |
| Effizienzgebäude 40 Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 25 % von max. 150.000 EUR Kreditbetrag | bis zu 37.500 EUR |
| Effizienzgebäude 55 | 15 % von max. 120.000 EUR Kreditbetrag | bis zu 18.000 EUR |
| Effizienzgebäude 55 Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 20 % von max. 150.000 EUR Kreditbetrag | bis zu 30.000 EUR |
| Effizienzgebäude 70 | 10 % von max. 120.000 EUR Kreditbetrag | bis zu 12.000 EUR |
| Effizienzgebäude 70 Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 15 % von max. 150.000 EUR Kreditbetrag | bis zu 22.500 EUR |
| Effizienzgebäude 85 | 5 % von max. 120.000 EUR Kreditbetrag | bis zu 6.000 EUR |
| Effizienzgebäude 85 Erneuerbare-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 10 % von max. 150.000 EUR Kredit¬betrag | bis zu 15.000 EUR |
| Effizienzgebäude Denkmal | 5 % von max. 120.000 EUR Kredit¬betrag | bis zu 6.000 EUR |
| Effizienzgebäude Denkmal Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 10 % von max. 150.000 EUR Kreditbetrag | bis zu 15.000 EUR |
| Effizienzhaus | Zuschuss in % je Wohneinheit | Zuschuss in Euro je Wohneinheit |
|---|---|---|
| Effizienzgebäude 40 | 35 % von max. 120.000 EUR förderfähigen Kosten | bis zu 42.000 EUR |
| Effizienzgebäude 40 Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 40 % von max. 150.000 EUR förderfähigen Kosten | bis zu 60.000 EUR |
| Effizienzgebäude 55 | 30 % von max. 120.000 EUR | bis zu 36.000 EUR |
| Effizienzgebäude 55 Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 35 % von max. 150.000 EUR förderfähigen Kosten | bis zu 52.500 EUR |
| Effizienzgebäude 70 | 25 % von max. 120.000 EUR förderfähigen Kosten | bis zu 30.000 EUR |
| Effizienzgebäude 70 Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 30 % von max. 150.000 EUR förderfähigen Kosten | bis zu 45.000 EUR |
| Effizienzgebäude 85 | 20 % von max. 120.000 EUR förderfähigen Kosten | bis zu 24.000 EUR |
| Effizienzgebäude 85 Erneuerbare-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 25 % von max. 150.000 EUR förderfähigen Kosten | bis zu 37.500 EUR |
| Effizienzgebäude Denkmal | 20 % von max. 120.000 EUR förderfähigen Kosten | bis zu 24.000 EUR |
| Effizienzgebäude Denkmal Erneuerbaren-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeitsklasse | 25 % von max. 150.000 EUR förderfähigen Kosten | bis zu 37.500 EUR |
Kommunen werden alternativ auch mit einem direkt ausgezahlten Zuschuss gefördert:
Auch hier kann man den Extra-Tilgungszuschuss von 10 % erhalten, sofern es sich bei der Sanierung um ein „Worst Performing Building“ handelt. Für eine serielle Sanierung kann ein Extra-(Tilgungs-) Zuschuss von 15 % bewilligt werden. Von einer seriellen Sanierung ist immer dann auszugehen, wenn vorgefertigte Bauelemente für Fassade oder Dach verwendet werden. Diese Elemente können im Vergleich zu herkömmlichen Bau¬materialien vor Ort mit einem deutlich reduzierten zeitlichen Aufwand montiert werden. Das Wort „Seriell“ bezieht sich hier also nicht auf die Sanierung selbst, sondern auf das Herstellungsverfahren der verwendeten Materialien. Sollte allerdings der Bonus für das Worst Performing Building mit dem Bonus für die serielle Sanierung kombiniert werden, dann werden die beiden Boni in Summe auf eine Förderung von 20 % begrenzt.
Veräußern Privatpersonen Grundstücke, ist bei der Prüfung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, wesentlich auf die Dauer der Nutzung vor Veräußerung und die Zahl der veräußerten Objekte abzustellen. In Fällen, in denen ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Gewinn aus der Veräußerung nach § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) zu besteuern ist.
Als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt die Überschreitung der „Drei-Objekt-Grenze“ (vgl. BFH-Beschluss vom 10. Dezember 2001 – BStBl 2002 II S. 291). Demnach ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren dann als gewerblich anzusehen, wenn bei jedem Objekt ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Anschaffung/Bebauung/Sanierung und Veräußerung besteht. Die übrigen Voraussetzungen des § 15 Absatz 2 EStG (Selbstständigkeit, Nachhaltigkeit, Gewinnerzielungsabsicht, Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr) müssen ebenfalls erfüllt sein.
Die zeitliche Grenze von fünf Jahren hat allerdings keine starre Bedeutung. Die Zeitgrenze kann bis auf 10 Jahre gedehnt werden, wenn besondere Umstände den Rückschluss auf eine Veräußerungsabsicht bei Erwerb/Bebauung/Sanierung zulassen. Für die Fristberechnung ist das Datum des Kaufvertrages maßgebend. Bei Ehepartnern gilt die Drei-Objekt-Grenze für jeden Partner.
Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze sind Grundstücke jeglicher Art. Auf die Größe, den Wert oder die Nutzungsart des einzelnen Objekts kommt es nicht an. Es kommt nicht darauf an, ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt oder ob der Steuerpflichtige die Objekte selbst errichtet hat oder in bebautem Zustand erworben hat. Es ist auf jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbstständig nutzbar und veräußerbar ist, abzustellen. Dies können zum Beispiel sein
Durch Erbfall erworbene Grundstücke werden grundsätzlich nicht in die Drei-Objekt-Grenze mit einbezogen. Es sei denn, beim Erblasser lag bereits ein gewerblicher Grundstückshandel vor oder die geerbten Grundstücke wurden vom Erben vor Veräußerung umfassend saniert. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke werden ebenfalls nicht von der Drei-Objekt-Grenze erfasst. Immobilien und Grundstücke, die der Verkäufer vor der Veräußerung mehr als zehn Jahre gehalten hat, zählen ebenfalls nicht als gewerblich gehandelte Objekte.
Die Gewinne aus dem Verkauf führen zu gewerblichen Einkünften. Je nach Höhe des Gewinns setzt das Finanzamt nicht nur die Einkommensteuer, sondern auch die Gemeinde Gewerbesteuer fest.
Der Verkauf von Immobilien und Grundstücken oder eines grundstücksgleichen Rechts (z. B. Erbbaurecht) kann zur Spekulationsbesteuerung führen, wenn man beim Verkauf oder einer anderen Form der Eigentumsübertragung nicht besondere Vorsicht wahrt.
Wenn Sie ein privates Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung entgeltlich veräußern, wird dafür eine Spekulationssteuer fällig. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter und somit auch Gebäude, die entweder ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Ein Wirtschaftsgut dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Ein unbebautes Grundstück ist hierzu nicht geeignet, sodass eine Begünstigung des Veräußerungsgewinns bei unbebauten Grundstücken nicht in Betracht kommt. Dies gilt auch in Fällen, in denen eine geplante Bebauung mit späterer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht realisiert wird.
Eigene Wohnzwecke setzen die persönliche Nutzung durch den Steuerpflichtigen voraus. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn er das Wirtschaftsgut allein, mit seinen Familienangehörigen oder gemeinsam mit einem Dritten bewohnt. Ist diese Voraussetzung gegeben, ist es unschädlich, wenn Teile (z. B. einzelne Räume) einem Dritten unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Die dem Steuerpflichtigen zu eigenen Wohnzwecken verbleibenden Räume müssen jedoch dem Wohnungsbegriff weiterhin erfüllen und ihm die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Eine schädliche Verwendung liegt beispielsweise vor, wenn der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut ausschließlich an einen Dritten oder nahen Angehörigen unentgeltlich zur Nutzung überlässt, ohne das Objekt selbst zu nutzen.
Ja. Überlässt der Steuerpflichtige Wohnraum an ein Kind, für das er einen Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag hat, ist von einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auszugehen, welche folglich von der Spekulationssteuer steuerfrei belassen wird. Nutzt das Kind den Wohnraum jedoch zusammen mit einem Dritten, ist zu prüfen, ob die Überlassung der Wohnung an das Kind noch im Vordergrund steht.
Ja. Wird der Wohnraum aufgrund einer doppelten Haushaltsführung oder einer nicht zur Vermietung bestimmten Ferienwohnung nur zeitweise vom Steuerpflichtigen bewohnt, so greift die Steuerbefreiung trotzdem. In diesen Fällen ist darauf abzustellen, ob dem Steuerpflichtigen der Wohnraum in der übrigen Zeit zur Verfügung steht. Auf eine tatsächliche ganzjährige Nutzung durch den Steuerpflichtigen kommt es nicht an.
Für die Berechnung der 10-Jahres-Frist, kommt es darauf an, wann das obligatorische Rechtsgeschäft (der Kaufvertrag) über den Anschaffungsvorgang wirksam abgeschlossen wurde. Maßgeblich ist dabei das Datum der Beurkundung beim Notar. Unerheblich für die Fristberechnung ist der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (Übergang von Nutzen und Lasten).
Beispiel zur Fristberechnung:
| Anschaffung | Veräußerung | |
|---|---|---|
| Notarieller Vertrag | 5. Februar 1998 | 5. Februar 2008 |
| Übergang Nutzen und Lasten | 1. März 1998 | 5. März 2008 |
Lösung:
Als Anschaffungszeitpunkt gilt der 5. Februar 1998. Die Frist beginnt am folgenden Tag, also dem 6. Februar 1998. Sie endet am 5. Februar 2008. Veräußerungszeitpunkt ist der 5. Februar 2008. Die Veräußerung erfolgt damit innerhalb der 10-Jahres-Frist. Es liegt ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vor.
Bei einem geschenkten oder geerbten Grundstück kommt es für die Frist darauf an, wann der Vorbesitzer das Grundstück erworben hat. Es gilt die sogenannte Fußstapfentheorie.
Dem Erben bzw. Beschenkten wird folglich die tatsächliche Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet.
Beispiel:
| Anschaffung Rechtsvorgänger | Unentgeltliche Übertragung auf Erben/Beschenkten | Veräußerung durch Erben/Beschenkten | |
|---|---|---|---|
| Notarieller Vertrag | 5. Juli 2013 | 10. August 2016 | 5. Juli 2023 |
Lösung:
Da dem Erben/Beschenkten selbst kein entgeltlicher Anschaffungsvorgang zuzurechnen ist, kommt es für die Berechnung der 10-Jahres-Frist auf die Anschaffung des Rechtsvorgängers am 5. Juli 2013 an. Die Frist beginnt am folgenden Tag, also am 6. Juli 2023 und endet am 5. Juli 2023. Die Veräußerung durch den Erben/Beschenkten erfolgt damit innerhalb der 10-Jahres-Frist. Es liegt ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft beim Erben/Beschenkten vor.
Bei der Entnahme von betrieblichen Grundstücken im Zuge einer Betriebsaufgabe beginnt die 10-Jahres-Frist mit dem Zeitpunkt der Entnahme.
Wird ein Privatgrundstück während der 10-Jahres-Frist in den Betrieb eingebracht, liegt zunächst keine Veräußerung vor. Wird das Grundstück allerdings aus dem Betriebsvermögen heraus innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren seit der ursprünglichen Anschaffung veräußert, so wird rückwirkend auch die im ersten Schritt steuerneutrale Einlage in das Betriebsvermögen als Veräußerung gewertet. Der Vorgang wird dann auf der privaten Ebene steuerpflichtig.
Beispiele für mögliche Fallgestaltungen:
Ehepartner sowie eingetragene Lebenspartner erben eine Wohnimmobilie steuerfrei, wenn sie zehn Jahre lang darin wohnen bleiben. Sie dürfen während dieser Zeit die Wohnimmobilie also weder vermieten noch verpachten oder verkaufen. Danach können Ehepaare sich eine Immobilie zu Lebzeiten überschreiben, ohne dafür Steuern zahlen zu müssen.
Für Kinder gilt, dass sie neben ihren persönlichen Freibeträgen eine Immobilie bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern steuerfrei erben, wenn sie mindestens zehn Jahre lang darin wohnen. Dieser Freibetrag gilt nur für diese selbstgenutzte Immobilie und nicht je Kind. Für Immobilien, deren Wohnfläche größer als 200 Quadratmeter ist, müssen die Kinder den Restbetrag entsprechend ihrer Steuerklasse versteuern.
Lesen Sie hierzu auch unsere ausführlichen Informationen im Portal „Erben und Schenken“.
Immobilien im Betriebsvermögen werden steuerlich grundsätzlich wie das Unternehmen selbst behandelt. Ob eine Privilegierung bei der Erbschaft stattfinden kann, hängt davon ab, ob das Grundstück oder Teile davon maßgeblich zum Betrieb, also zum begünstigten Produktivvermögen gehört oder als sogenanntes Verwaltungsvermögen einzustufen sind. Im letzteren Fall entfällt die Begünstigung und damit fällt die volle Erbschaftsteuer an.
Lesen Sie hierzu auch unsere ausführlichen Informationen im Portal „Erben und Schenken“.
Thomas Schumacher
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